전세사기 사건이 전국적으로 퍼지면서 이제는 세입자도 내 권리를 어떻게 지켜야 하는지 더 이상 남의 일로 여기기 어렵습니다.

하지만 실제로 계약 만료일이 다가왔는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 상황에 부딪히면, 막막하고 어디서부터 시작해야 할지 모르는 경우가 많습니다.

특히 보증보험에 가입하지 않았다면 불안감은 더 커지죠.

그렇다고 손 놓고 있을 수는 없습니다.

법이 보장하는 권리를 알고, 단계별로 대응하면 목돈을 지킬 수 있습니다.

이번 글에서는 전세금 안전 회수 전략을 정리해 보겠습니다.

 

 

전세금 반환의 기본 원리

전세 계약은 세입자가 보증금을 맡기고 거주할 권리를 얻는 제도입니다.

계약이 끝나면 임대인은 보증금을 돌려주고, 임차인은 집을 비워주는 것이 원칙입니다.

그런데 현실에서는 “네가 먼저 나가야 돈을 준다” 혹은 “보증금을 돌려줘야 나가겠다”는 식으로 대립이 벌어지곤 합니다.

이런 상황에서 중요한 것은 법적으로 임차인에게 보장된 권리입니다.

임대인의 사정과 상관없이, 임차인은 보증금을 돌려받을 권리를 갖고 있습니다.

 

 

계약 단계에서 챙겨야 할 두 가지 권리

대항력

전입신고와 실제 거주로 확보할 수 있는 권리입니다.

집주인이 바뀌어도 새로운 소유자에게 보증금을 요구할 수 있습니다.

 

우선변제권

확정일자를 받아 두면, 만약 집이 경매에 넘어가더라도 다른 채권자보다 앞서서 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

이 두 가지 권리는 입주 직후부터 주민센터에서 간단히 확보할 수 있으니 반드시 챙겨야 합니다.

 

 

만기 전에 해야 할 필수 절차

전세 계약이 끝나기 최소 두 달 전에는 임대인에게 계약 해지와 보증금 반환을 요구해야 합니다.

이를 증거로 남기는 것도 중요합니다.

가장 확실한 방법은 내용증명이고, 상황에 따라 녹취나 메시지 기록도 활용할 수 있습니다.

만약 이 절차를 놓치면 ‘묵시적 갱신’으로 간주되어 계약이 자동 연장될 수 있으니 꼭 유념해야 합니다.

 

 

전세금 못 돌려받을 때 세입자가 취할 수 있는 현실적인 대처법 7단계

1단계. 대화로 해결 시도

가장 먼저 해야 할 일은 임대인과 직접 이야기하는 것입니다.

보증금 반환 기일을 명확히 하고, 구체적인 일정을 잡는 게 중요합니다.

간혹 대화만으로도 원만히 해결되는 경우가 있습니다.

하지만 현실적으로는 말만 믿고 기다리다 시간이 흘러 불리해지는 경우가 많습니다.

 

2단계. 내용증명 발송

임대인이 계속 미루거나 명확한 답을 주지 않는다면 내용증명을 보내는 것이 좋습니다.

내용증명은 단순한 협박장이 아니라, 계약 사실과 반환 요청, 법적 절차 가능성을 공식적으로 통지하는 문서입니다.

특히 변호사 이름이 들어간 내용증명은 효과가 큽니다.

집주인이 “이제 진짜 소송으로 갈 수도 있겠구나”라는 압박을 느끼기 때문입니다.

실제로 많은 사건이 내용증명만으로 마무리되기도 합니다.

 

3단계. 임차권등기명령 신청

계약이 끝났는데도 보증금을 못 받고 이사를 가야 한다면, 반드시 임차권등기명령을 신청해야 합니다.

임차권등기를 해두면 이사한 이후에도 대항력을 유지할 수 있어, 새 임차인이 들어와도 내 권리가 보호됩니다.

등기부등본에 임차권이 기록되면 임대인 입장에서도 불리해져 보증금 반환에 나서는 경우가 많습니다.

 

4단계. 가압류로 압박

집주인이 자산을 빼돌릴 우려가 있다면 가압류를 통해 사전에 재산을 묶어둘 수 있습니다.

물론 필수 절차는 아니지만, 임대인에게 강한 심리적 압박을 줄 수 있습니다.

 

5단계. 전세금 반환 소송 제기

임대인이 끝까지 버틴다면 결국 소송으로 가야 합니다.

전세보증금 반환 소송은 대부분 세입자가 승소하는 경우가 많습니다.

판결이 나오면 임대인은 더 이상 미룰 수 없고, 강제 집행 절차로 이어집니다.

 

6단계. 강제집행으로 회수

승소 판결 후에도 돈을 주지 않는다면 법원을 통해 강제집행을 진행합니다.

보통 집을 경매로 넘겨 낙찰 대금에서 배당을 받는 방식입니다.

다만 선순위 채권자가 많을 경우 보증금 전액 회수가 어려울 수 있으니, 상황에 맞춰 전략적으로 접근해야 합니다.

다만 주택 시세가 낮거나 선순위 채권자가 많을 때는 낙찰가가 보증금에 미치지 못해 손해가 생길 수도 있습니다.

그래도 소송을 통해 판결문을 확보해 두면 채권 추심이나 채무불이행자 명부 등재 등 다양한 방법으로 장기적으로 압박할 수 있습니다.

결국 시간이 지나도 임대인이 금융 활동에 제약을 받게 되어 변제에 나설 가능성이 높습니다.

 

7단계. 소송 비용까지 청구

여기서 끝이 아닙니다.

소송비용액확정결정을 신청하면 변호사 비용과 소송 비용까지 돌려받을 수 있습니다.

단순히 보증금만 회수하는 데서 그치지 않고, 내가 쓴 비용도 보전받는 것이죠.

 

실제 사례로 내용증명 하나만으로도 상황이 반전되는 일이 많습니다.

결국 집주인도 소송으로 가면 자신이 불리하다는 사실을 잘 알고 있기 때문입니다.

 

 

권리는 끝까지 지켜야 합니다

전세보증금 문제는 단순한 민사 분쟁이 아닙니다.

세입자의 주거 안정과 직결된 문제이기 때문에 더 적극적으로 대응할 필요가 있습니다.

임대인이 “다음 세입자가 들어와야 돈을 준다”고 버티더라도, 세입자는 끝까지 권리를 포기하지 말아야 합니다.

보증금을 지키는 방법은 권리 위에 잠자지 않고, 필요한 절차를 하나씩 밟아 나가는 것입니다.