집을 사거나 갈아타기를 계획할 때 가장 먼저 고민하는 것이 대출 한도입니다.
“내가 이 집을 사려면 얼마나 빌릴 수 있을까?”라는 질문이 바로 그것인데요,
이때 꼭 알아야 하는 금융 용어가 있습니다.
바로 LTV, DTI, DSR입니다.
이 세 가지를 정확히 이해하는 것이 현명한 대출 계획의 시작입니다.
LTV
LTV(Loan to Value ratio, 주택담보인정비율)는 집값 대비 대출 가능 비율을 나타내는 지표입니다.
간단히 말해, 집을 담보로 잡았을 때 은행이 얼마나 빌려줄 수 있는지를 보여주죠.
예를 들어, 집값이 10억 원이고 LTV가 70%라면, 최대 7억 원까지 대출을 받을 수 있습니다.
LTV가 중요한 이유
은행은 집값이 떨어지더라도 대출금을 안전하게 회수해야 하므로, 집값의 일정 비율까지만 대출을 허용합니다.
정부 입장에서도 LTV는 부동산 시장 안정화와 가계부채 관리에 중요한 도구입니다.
LTV를 완화하면 집을 사는 사람들이 늘어나지만, 동시에 가계부채가 증가할 수 있어 경제 전반에 부담이 될 수 있습니다.
LTV가 달라지는 기준
LTV는 단순히 집값만 보는 것이 아니라, 신청자 조건, 집의 종류와 위치, 정부 정책 등이 모두 반영됩니다.
신청자 조건
무주택자는 상대적으로 높은 LTV 적용 가능
이미 다른 담보 대출이 있으면 LTV 낮아질 수 있음
집의 종류와 위치
아파트는 시세 파악이 쉽고 거래량이 많아 대출 인정이 유리
투기과열지구, 조정대상지역은 대출 한도가 낮아져 규제됨
제도적 기준
정부 정책에 따라 LTV 조정 가능
은행별 내부 위험관리 기준에 따라 실제 대출 가능 금액이 다를 수 있음
DTI
DTI(Debt to Income ratio, 총부채상환비율)는 연 소득 중 대출 원리금을 상환하는 데 얼마나 쓰이는지를 보여주는 지표입니다.
쉽게 말해, 내 연봉 대비 주택담보대출 부담을 계산하는 방법입니다.
예를 들어, DTI가 50%이고 연 소득이 5천만 원이라면, 대출 원리금과 다른 대출 이자를 합쳐 연간 2,500만 원까지만 상환 가능하다는 뜻입니다.
은행은 DTI를 기준으로 개인의 상환 능력을 평가하고, DTI가 높으면 같은 집이라도 대출 한도가 줄어듭니다.
DSR
DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)은 DTI보다 한 단계 넓은 개념입니다.
주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 카드론, 학자금 대출 등 모든 대출의 원리금을 합쳐 연 소득 대비 비율을 계산합니다.
예를 들어, 연 소득이 5천만 원이고 모든 대출의 원리금 상환액이 연 1천만 원이면 DSR은 20%입니다.
DSR은 개인이 실제로 상환할 수 있는 능력을 평가하는 지표로, 소득이 낮거나 기존 대출이 많으면 같은 집이라도 받을 수 있는 주택담보대출 금액이 줄어듭니다.
정리하면
주택담보대출을 계획할 때 LTV, DTI, DSR은 필수적으로 이해해야 할 지표입니다.
- LTV: 집값 대비 대출 가능 한도
- DTI: 연 소득 대비 주택담보대출 부담
- DSR: 연 소득 대비 모든 대출 부담
세 가지를 종합적으로 고려하면, 내가 실제로 부담 가능한 대출 금액과 안정적인 상환 계획을 세울 수 있습니다.
집값과 소득, 기존 대출 상황을 꼼꼼히 비교하고 계획하는 것이 안전하고 현명한 부동산 재테크의 시작입니다.